Die Angst vor dem Bau von Wohnraum mit niedrigem Einkommen in ärmeren Wohngegenden: Eine Studie

Bezahlbares Wohnen

Das Ergebnis einer zunehmenden Einkommenssegregation und steigender Wohnkosten ist das Eingreifen der Regierung in die Förderung von erschwinglichem Wohnraum. Die subventionierte Wohnraumpolitik zielt darauf ab, die Wohnkosten von Haushalten mit niedrigem Einkommen zu erleichtern und ihnen den Zugang zu finanziell armen Stadtteilen zu ermöglichen. Gleichzeitig ist subventioniertes Wohnen eine standortbezogene Politik. Wohnbeihilfen beeinflussen die finanziell schwierigen Haushalte, wo sie wohnen sollen. Infolge dieser Konstruktion kann es zu Überschwemmungen auf die anderen Bewohner kommen, die in der Nachbarschaft leben.

Die folgende Studie bietet eine Kosten-Nutzen-Analyse in Bezug auf erschwinglichen Wohnbau mit den Bewohnern vor Ort und wie sie demografisch in bestimmten Stadtteilen und Standorten variiert. In der Studie werden die Auswirkungen von Mehrfamilienwohnsiedlungen als Ergebnis der Niedrigeinkommensteuer für Wohnimmobilien ( LIHTC ). Als von der Regierung gegründete Einrichtung wurde LIHTC 1986 als Bestandteil der bundesstaatlichen Wohnungspolitik gegründet. Zwischen 1987 und 2008 hat dieses Programm 21 Prozent der gesamten Mehrfamilienentwicklung finanziert. Da die öffentlichen Wohnungsbauprojekte weiter zurückgehen, bleibt das LIHTC-Programm eine der führenden Regierungsinitiativen zur Finanzierung von erschwinglichem Wohnraum für einkommensschwache Haushalte.

In dieser Studie werden außerdem Standortdaten und Finanzierungsdaten für alle LIHTC-Projekte, die Angaben zu Eigenheimkäufen und -einnahmen sowie Angaben zur Wohnungstransaktion aus 129 Landkreisen in den USA kombiniert. Schätzungen zeigen, dass der Einfluss des erschwinglichen Wohnbaus drastisch unterschiedliche Auswirkungen auf die Immobilienwerte in kurzer Entfernung hat, unabhängig davon, ob Wohngebäude in reicheren oder ärmeren Gegenden gebaut werden oder ob das Gebiet einen hohen Anteil an Minderheiten hat.

LIHTC-Übersicht

Seit seiner Gründung im Jahr 1986 hat das LIHTC-Programm die Entwicklung von Mehrfamilienhäusern in den Vereinigten Staaten gefördert. Die jährliche Steuergutschrift beläuft sich auf schätzungsweise 8 Milliarden US-Dollar und hat zwischen 1987 und 2008 21 Prozent der gesamten Mehrfamilienentwicklung finanziert. Bundessteuergutschriften werden jedes Jahr nach Bevölkerungsgruppen für Staaten vergeben. Um sich zu qualifizieren, schreiben die Richtlinien vor, dass die vorgeschlagenen Projekte an diejenigen bezahlt werden müssen, die 60 Prozent oder weniger des Area Median Gross Income (AGMI) verdienen. Außerdem müssen die Entwickler die Mieten in einkommensschwachen Einheiten auf 30 Prozent ihres Einkommens für einen Zeitraum von 30 Jahren beschränken.

Datenquellen

Die Daten stammen aus verschiedenen Quellen. DataQuick (jetzt Teil von Corelogic) lieferte detaillierte Angaben zu öffentlichen Aufzeichnungen sowie Angaben zu den vom County-Gutachter gesammelten Transaktionsdaten. Diese Studie ist auf die Counties beschränkt, deren Transaktionsverlaufsdaten mindestens aus dem Jahr 1996 stammen, was zu einem Stichprobenumfang von rund 16 Millionen Transaktionen innerhalb von 1,5 Meilen von einem LIHTC-Standort führt.

Von LIHTC finanzierte Projektdaten wurden von der Abteilung für Wohnungswesen und Stadtentwicklung (HUD) zur Verfügung gestellt und umfassen 39.094 Projekte in 2,4 Millionen einkommensschwachen Wohneinheiten von 1987 bis 2012. Diese Analyse konzentriert sich auf die 7.098 LIHTC-Projekte in 129 Landkreisen. Zusätzlich wurden 1990 Volkszählungsdaten erhoben, um das mittlere Einkommensniveau und die Anteile der Minderheitenbevölkerung darzustellen.

Preiseffekte

Die Studie beginnt mit der Analyse reduzierter Formpreiseffekte, die durch die Integration von Gradientenschätzungen erzielt wurden. LIHTC-Standorte können auf der Grundlage des mittleren Einkommens der Volkszählung von 1990 in vier Bereiche unterteilt werden. Die Quartil-Cutoffs betragen 26.017 USD, 38.177 USD und 54.642 USD (laut Inflation 2012). Das durchschnittliche Durchschnittseinkommen der Blockgruppe für die Stichprobengrössen beträgt 66.652 USD. Gemäß den LIHTC-Anforderungen dürfen Einwohner nicht mehr als 60 Prozent des mittleren Bruttoeinkommens der Region verdienen, was 39,991 USD entspricht. Daher hat das untere Quartil der Standorte Einwohner, die deutlich unter dem Grenzwert verdienen, während die Quartiere im mittleren Viertel ein mittleres Einkommen von 15.000 USD über dem Grenzwert haben.

Die Studie untersucht auch die Auswirkungen der LIHTC-Entwicklung in Gebieten mit einer hohen Anzahl von Minderheiten. Um die Daten weiter zu analysieren, konzentriert sich die Studie auf jene LIHTC-Standorte mit Bevölkerungsbereichen von mindestens 50% Black oder Hispanic aus der Zensus von 1990. Die Standorte werden weiter nach Einkommensverteilung klassifiziert, wie im ersten und zweiten Quartil (geringes Einkommen) und im dritten und vierten Quartil (hohes Einkommen) definiert.

Ergebnisse

Zusammengenommen bedeuten die Ergebnisse, dass die Konstruktion von LIHTC die Attraktivität in Stadtteilen mit niedrigem Einkommen erhöht und gleichzeitig die Attraktivität in Stadtteilen mit hohem Einkommen und niedriger Minderheit verringert. Für diese Feststellung gibt es mehrere Erklärungen. Wenn die Entwicklung des LIHTC der Schock ist, der die Preisänderungen verursacht, gibt es andere indirekte Mechanismen, die die Auswirkungen verursachen. Erstens, wenn Anwohner Vorzüge der Demografie bevorzugen, könnten LIHTC-Bewohner auch eine Vielzahl von Bewohnern anziehen, was die Nachbarschaft weniger wünschenswert macht als ihr gegenwärtiger Zustand.

Zweitens ist der Einfluss von LIHTC auf die Bereiche mit niedrigem Einkommen und geringen Minderheitenanteilen unbedeutend. In einkommensschwachen Gebieten mit hoher Minderheit gibt es jedoch einen statistisch signifikanten Rückgang des prozentualen Anteils der Eigenheimkäufer. Auch der schwarze Anteil von Eigenheimkäufern, die in die Gebiete mit hohem Einkommen und hoher Minderheit fallen, ist erheblich rückläufig. Dies zeigt, dass der Bau von bezahlbarem Wohnraum in Gebieten mit hoher Minderheit wahrscheinlich zu einer geringeren Rassentrennung führt. Schließlich zeigen die Auswirkungen erschwinglichen Wohnraums in der lokalen Kriminalstatistik, dass Gewalt- und Eigentumsdelikte unabhängig vom Minderheitenanteil in Gebieten mit niedrigem Einkommen zurückgehen. Auf der anderen Seite verzeichnen die Gebiete mit hohem Einkommen keinen Anstieg der Kriminalität, tatsächlich geht die Eigentumskriminalität sogar leicht zurück. Eine Verringerung der Kriminalität in Gebieten mit niedrigem Einkommen ist einer der Hauptmechanismen, durch die LIHTC die Wohnviertel mit niedrigem Einkommen verbessert.

Wohlergehen

Betrachtet man die Entwicklung des LIHTC ausschließlich als ortsbezogene Politik, deuten Schätzungen darauf hin, dass die Entwicklung in den Regionen mit niedrigem Einkommen große Wohlfahrtsgewinne bringt. Der Standort beeinflusst jedoch das Wohlergehen der Mieter, die in erschwinglichem Wohnraum leben. Statistisch gesehen verbessert die Entwicklung von erschwinglichem Wohnraum in einkommensschwachen Gebieten den wirtschaftlichen Wohlstand in einkommensschwachen Haushalten. Gleichzeitig nehmen die Grenzerträge ab, wenn in armen Gegenden neue Wohnungen gebaut werden, wenn diese Richtlinien als ortsbezogene Richtlinien entsprechend skaliert werden.

Fazit

Die Ergebnisse zeigen, dass erschwingliche Wohnsiedlungen eine bedeutende Auswirkung auf das Wohlergehen haben, da eine ortsbezogene Politik die Auswirkungen auf das Wohlergehen der Mieter, die in erschwinglichen Wohngebieten leben, aufhebt. Da das vorrangige Ziel einer erschwinglichen Wohnraumpolitik darin besteht, die Rassentrennung und die Einkommensverteilung auf den Wohnungsmärkten zu verringern, können die Ziele durch Investitionen in erschwinglichen Wohnraum innerhalb von Standorten mit niedrigem Einkommen und hoher Minderheit erreicht werden. Dies führt dazu, dass unter den dort lebenden Bewohnern hohe Einkommen und eine unterschiedliche Rasse entstehen, was der gesamten Nachbarschaft durch neue Investitionen zugute kommt und zusätzliches Geld in die hyperlokale Wirtschaft pumpt.

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